Главное меню
Оспаривание кадастровой стоимости

Полезные советы от ООО «Вариант»

Полезные советы по оценке и недвижимости
  

Практика показывает, что люди при совершении сделок с недвижимостью допускают одни и те же ошибки. Причина — незнание порядка оформления, законов, тонкостей риелторской работы. Играет роль психологический фактор: для большинства людей покупка или продажа недвижимости, пожалуй, самая крупная в жизни сделка, совершаемая от своего лица, поэтому и допускаются те досадные оплошности. Полезные советы от компании «Вариант» помогут разобраться в проблемных вопросах, связанных с недвижимостью в Хабаровске и получить другую полезную информацию.





Задать вопрос специалисту!
Заполните эту форму -
 Ответы Вы сможете увидеть в специальном разделе.

 

Оценка для залога и ипотеки

С развитие ипотечного и других видов кредитования наибольшую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. Без нее банки не оформляют кредитные договоры. Сотрудничество между банком и оценочной компанией осуществляется посредством аккредитации. Таким образом, независимая оценка для целей залога и ипотеки создает прочную основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика.

Расчет рыночной стоимости объекта залога независимым оценщиком способствует предотвращению разногласий, которые могут возникнуть при исполнении обязательств посредством реализации объекта залога (ипотеки), потому как его рыночная стоимость является справедливым соотношением между размером предоставляемого кредита и стоимостью закладываемого имущества.

Требование об обязательной оценке в случае возникновения спора содержится в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Статья 8):

Кроме того, в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Статье 14, есть следующее требование: «Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать: ... денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика».

Независимая оценка имущества при купле-продаже

В настоящее время независимая оценка имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых распространенных видов. Рыночная стоимость, определенная оценщиком, является именно той, которую заплатит покупатель и получит продавец. Значимость результатов возрастает особенно тогда, когда речь идет о долгостроящемся имуществе.

Однако, согласно ст. 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (29 июля 1998 г. № 135–ФЗ), «итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не предусмотрено иное».

Именно отчет об оценке имеет важное значение при рассмотрении правильности начисления налогов соответсвующими органами. Согласно Налоговому кодексу РФ, инспекциям предоставляется возможность контролировать цены купли-продажи для определения налогооблагаемой базы, что закреплено статьей 40.

Отчет об оценке имущества, выдаваемый заказчику, согласно действующему законодательству, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением правильности начисления налогов.

Оценка и переоценка основных средств предприятий

Согласно НК РФ, переоценку основных средств могут проводить юридические лица один раз в год (в начале). Она может проводиться как для всех видов основных средств, так и для однородных групп имущества. Однако следует учитывать, что изменение балансовой стоимости основных средств не может изменить расчетную базу начисления амортизационных отчислений на данное имущество. Выходит, что они будут начисляться так же, как и до проведения оценки.

Переоценка основных средств существенно влияет на стоимость чистых активов предприятия и значительно увеличивает этот показатель, что положительно расценивается партнерами предприятия, инвесторами и банками-кредиторами. Превышение стоимости основных средств (согласно ПБУ 6/01), полученной при переоценке основных средств относится на добавочный капитал предприятия, тем самым увеличивается стоимость чистых активов. Бывают случаи, когда разница отрицательная. Случается это из-за следующих обстоятельств:

  • физический износ основных средств, как правило, всегда меньше, чем начисленная амортизация;
  • переоценка учитывает инфляционный прирост стоимости основных средств, который произошел с момента постановки данного объекта на баланс, а баланс предприятия никак не учитывает инфляционные изменения, и они могут быть очень большими.

Нормы закона, регулирующие процедуру оценку основных средств и налоговые последствия такой переоценки, изложены в Налоговом Кодексе РФ в Статье 256. «Амортизируемое имущество» и в Статье 257. «Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества». Кроме того, порядок учета основных средств и проведения их переоценки изложен в «Положении о бухгалтерском учете» ПБУ 6/01.

Наиболее распространенным способом является оценка основных средств по их текущей стоимости. В этом случае стоимость имущества устанавливает независимое лицо, которое действует в соответствии с законом. Помимо этого, отчет об оценке является официальным документом, и всегда можно доказать правильность своих действий перед государственными органами, соучредителями, акционерами, партнерами.