Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости: особенности установления и изменения

Для исчисления имущественного налога в настоящее время применяется кадастровая стоимость коммерческой недвижимости. Эта величина должна быть установлена на уровне рыночной цены объекта. Но, как показывает практика, разница между этими двумя показателями нередко достигает значительных сумм. Кадастровая стоимость может в несколько раз превышать рыночную цену объекта. В таком случае единственный способ снижения налоговой базы – оспаривание кадастровой стоимости. Подробнее об этом рассказывают специалисты ООО «Вариант».

В соответствии с законодательством кадастровая стоимость применяется для расчета имущественного налога на следующие объекты коммерческой недвижимости:

• офисы, магазины, предприятия по предоставлению услуг общепита и другие нежилые помещения;
• торговые и административные центры;
• коммерческая недвижимость иностранных корпоративных структур, находящаяся на территории РФ;
• земельные участки.

Как устанавливается кадастровая стоимость коммерческой недвижимости?

Кадастровая стоимость объектов недвижимости отражается в сведениях ГКН. Эту информацию можно получить при обращении в территориальные органы Росреестра или МФЦ. Такая стоимость определяется в процессе проведения кадастровой оценки. Чаще всего при выполнении этой процедуры используются методы массовой оценки. Результаты кадастровой стоимости утверждаются уполномоченными органами и передаются в Росреестр. Эту информацию можно узнать на официальном сайте Службы.

Как изменить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Нередко кадастровая стоимость оказывается значительно выше рыночной. Для владельцев бизнеса это влечет за собой существенную переплату имущественного налога. Как действовать в такой ситуации?

1. Прежде чем инициировать споры, необходимо уточнить, действительно ли кадастровая стоимость превышает рыночную и насколько значимы эти расхождения. Эта задача решается в два этапа:

• получение сведений из ГКН об объекте недвижимости;
• обращение в специализированную организацию для проведения независимой оценки здания, помещения или земельного участка.

2. Если кадастровая стоимость действительно завышена, ее можно оспорить в соответствующей комиссии при Росреестре. Для этого потребуется подготовить комплект документов. В комиссию предоставляется отчет по результатам независимой оценки, правоустанавливающий документ, свидетельство о гос. регистрации права, справка о кадастровой стоимости, заявление. Комиссии по пересмотру кадастровой стоимости действуют в каждом регионе России.

3. Если Комиссия отказала в изменении кадастровой стоимости, организация вправе обратиться с заявлением в арбитражный суд. К заявлению должен быть приложен комплект документов, включая отчет независимого оценщика и экспертное заключение СРО.

4. После вынесения Комиссией или арбитражным судом решения о пересмотре кадастровой стоимости в ГКН указываются новые сведения.

Как правильно рассчитать имущественный налог после пересмотра кадастровой стоимости?

Ответ на этот вопрос дается в разъяснениях Минфина, касающихся исчисления земельного налога после изменения кадастровой стоимости. Налоговая база по этому платежу определяется как кадастровая стоимость по состоянию на 1 января того года, который является налоговым периодом. В процессе оценки рыночная стоимость устанавливается на дату определения кадастровой стоимости. Однако согласно разъяснениям ВАС это не влияет на определение даты, начиная с которой рыночная стоимость будет применяться в качестве кадастровой.

Внесение новых сведений в ГКН осуществляется при наличии:

• решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости недвижимости в качестве рыночной;
• судебного постановления об этом.

Если изменения в ГКН внесены по состоянию на начало налогового периода, имущественные налоги в применением пересмотренной кадастровой стоимости исчисляются за текущий и последующие налоговые периоды. Переплата за прошлые налоговые периоды не возвращается. Нередки ситуации, когда собственник уже оплатил авансовые платежи по имущественным налогом за текущий налоговый период. В этом случае можно сделать возврат или зачет излишне уплаченных сумм. Право на пересчет имущественного и земельного налога возникает с даты внесения изменений о кадастровой стоимости в ГКН. Об этом говорится в Письме Минфина РФ.

Также суд может вынести решение о пересмотре кадастровой стоимости в течение налогового периода (а не на дату его начала). В этом случае новая кадастровая стоимость учитывается только со следующего налогового периода. Перерасчет в такой ситуации невозможен.