№1 Почему оценка квартиры является обязательной при оформлении ипотеки?

Независимая оценка стоимости недвижимости является обязательной при ее покупке в ипотеку. Этого требует федеральный закон № 102 (закон «Об ипотеке», статья 14, пункт 1, подпункт 9). Результат работы аттестованного оценщика – это официальный документ, который защищает интересы и заемщика, и кредитной организации, выдавшей ипотеку. Рассмотрим этот вопрос подробнее

Большинство заемщиков считают одобрение заявки на ипотеку гарантией выдачи нужной им суммы. Казалось бы, это логично – банк проверил весь предоставленный пакет документов, убедился в платежеспособности клиента и одобрил заявку. Однако на самом деле сумма кредита является предварительной, так как она была рассчитана лишь на основе размеров доходов заемщика и наличия поручителей. На тот момент отсутствует информация, которая для банков является наиболее важной – это подтвержденная стоимость ипотечной недвижимости.

Результат профессиональной оценки квартиры, дома или земельного участка определяет залоговую стоимость недвижимости – то есть ту сумму, которую банк сможет получить при неисполнении клиентом его финансовых обязательств по кредиту. Стоимость залога (по требованиям банков) должна быть равной, или должна превышать размер выдаваемого ипотечного займа.

Пример. Клиент банка собрал пакет документов и подал заявку на ипотеку. Предварительно было одобрена сумма кредита в 2 миллиона рублей. Была подобрана квартира и по результатам независимой оценки ее стоимость составила 1,7 миллиона рублей. Это означает, сумма кредита будет уменьшена - с учетом размера первоначального взноса она составит 1,2-1,4 миллиона рублей.

Важно! В интересах банка указать наименьшую стоимость недвижимости, так как при нарушении условий договора ипотеки клиентом он сможет продать залоговую недвижимость с наибольшей выгодой, покрыв все издержки. Соответственно, для клиента верно обратное – в его интересах, чтобы жилье было оценено по максимуму.Если по каким-либо причинам он не сможет выплачивать ипотеку, то при продаже недвижимости выручит сумму, которой хватит на погашение долга.

Есть ряд причин, по которым заемщик заинтересован в независимой оценке жилья не меньше, чем банк. Во-первых, так он сможет понять, адекватна ли цена недвижимости, установленная ее продавцом. Во-вторых, в случае невозможности дальнейшей выплаты ипотечного кредита, залоговая квартира будет продана по реальной, а не по заниженной стоимости.

Важно! Стоимость жилья, которая указывается в договоре купли-продажи, и результаты оценки независимым специалистом могут отличаться, иногда - значительно. Для банка не имеет никакого значения, за какую сумму вы в действительности купили жилье – для него главное, во сколько она оценена официально.

Еще один момент - результат оценки имеет статус официального документа, который может быть использован заемщиком в суде:

• для определения выплат при разделе имущества;
• как основной аргумент в разбирательствах с налоговой инспекцией (используется для расчета налога на имущество).

Если по результатам оценки стоимость жилья окажется ниже ожидаемой, банк снизит размер ипотечного кредита и тогда клиенту придется выбирать – отказываться от этого варианта или изыскивать самому сумму, недостающую для покупки квартиры.

Важно! Оценка стоимости недвижимого имущества лицензированным специалистом требуется при покупке как первичного (квартира в новостройке), так и вторичного жилья.

По законодательству официальную оценку недвижимости могут проводить специалисты (физические или юридические лица), прошедшие государственную аккредитацию и являющиеся членами лицензированной организации оценщиков. Другим требованием является наличие у оценщика полиса о страховании ответственности на сумму не менее 300 000 рублей.

Может ли оценщик ошибиться? Разумеется, это возможно. Наиболее распространенная причина неправильной оценки стоимости жилья – это ситуация, когда специалист не учел факторы, влияющие на ликвидность недвижимости в целом. К примеру, этаж, наличие в квартире качественного ремонта, близость к метро и т.д.

Банки, как правило, предлагают заемщику на выбор два варианта: подобрать оценщика из числа своих доверенных партнеров или выбрать его самостоятельно, с учетом тех критериев, которые вам укажет кредитная организация. Формально банк не вправе каким-либо образом навязывать заемщику «своего» оценщика. Между тем банками практикуется система негласного стимулирования клиентов к такому выбору – если они выбирают оценщика, который является партнером банка, то процесс оформления ипотечного кредита сразу ускоряется и упрощается.

Может ли оценщик ошибиться? Разумеется, это возможно. Наиболее распространенная причина неправильной оценки стоимости жилья – это ситуация, когда специалист не учел факторы, влияющие на ликвидность недвижимости в целом. К примеру, этаж, наличие в квартире качественного ремонта, близость к метро и т.д.

В этом случае вы имеете право обратиться к другому лицензированному специалисту за той же услугой, указав при этом причины, по которым вы не согласны с ранее проведенной оценкой.